Le meublé

Dans le cadre de l’imposition des revenus de locations meublées qui sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il existe deux statuts :

  • le LMP ou Loueur Meublé Professionnel

  • le LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel

Quelques explications s’imposent…

 

Quel statut : adopter entre le Loueur Meublé Professionnel et le Loueur Meublé Non Professionnel ?

Pour commencer, il vous faut déterminer votre statut et donc vous poser les questions suivantes :

 

- Est-ce qu’au moins une personne de votre foyer fiscal est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel ?

- Est-ce que les revenus tirés de votre activité de location meublée sont supérieures à 23 000 € TTC/an ?

- Est-ce que ces revenus dépassent la somme des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal ?

 

Si la réponse à l’ensemble de ces questions est positive, alors vous relevez du LMP ou Loueur Meublé Professionnel. Dans le cas contraire, vous relevez du statut du LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel (cas de la majorité des personnes louant en meublé).

 

Quelle est la principale différence entre le Loueur Meublé Professionnel et le Loueur Meublé Non Professionnel?

Ce qu’il faut retenir c’est qu’en LMP, le déficit éventuellement généré est imputé du revenu global (pas de limitation) alors qu’en LMNP, cela n’est possible que sur les revenus des autres locations meublées (le déficit est alors reportable sur dix ans). De plus, on peut déduire les frais de notaire immédiatement ou en les étalant sur 5 ans.

L’avantage majeur du statut LMP est la possibilité d’amortir l’achat du bien (hors terrain, soit près de 80 % du prix) en déduisant tous les ans 2 à 3 % du prix du bien.

Par exemple, si vous achetez un logement 100 000 euros en LMP, vous déduirez chaque année 2.400 euros d'amortissement sur vos revenus locatifs. 

De plus en LMP, vos logements loués meublés sont exclus de l’assiette de taxation de l’ISF et peuvent, dans certains cas, bénéficier d’exonération de taxation sur les plus-values, lors de leur revente.

 

Quel régime d’imposition adopter en Loueur Meublé Non Professionnel?

Régime micro BIC 

Il s'agit de déclarer les loyers hors charges et hors taxes (si les loyers sont soumis à la TVA) encaissés dans l'année et de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur la somme déclarée. Vous serez donc imposés sur les 50 % restants, peu importe le montant et la nature des charges déductibles de l’exercice.

A noter que l’adoption de ce régime n’est pas possible dans le cas où les recettes tirées de votre activité de location meublée dépassent 32 600 €/an. Si tel était le cas, vous devez adopter le régime réel simplifié.

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Régime réel simplifié

Il consiste à déduire des loyers annuels les charges autorisées comme, notamment, les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et les réparations courantes. Vous serez donc imposés sur le résultat des loyers moins les charges, ce qui peut générer soit un bénéfice soit un déficit foncier (en cas de déficit, la somme est reportée comme précédemment expliqué).

Si vous relevez normalement du régime micro BIC, vous pouvez quand même opter pour le régime réel simplifié si cela est plus intéressant fiscalement. Ce choix sera alors valable pour une durée de 2 ans et renouvelable tacitement (toujours par période de 2 ans).